Ar­chi­tek­ten­haf­tung ohne Ende?

Festzuhalten ist, dass die grundsätzliche Dauer der Architektenhaftung der ganz gewöhnlichen Haftungsdauer bei Werkverträgen entspricht, also bei einem Bauwerk bzw. der Planung für ein Bauwerk eine fünfjährige Haftung ab Abnahme der Architektenleistung beträgt (so zuletzt nochmals OLG Dresden, Urteil vom 25.04.2013, 10 U 1082/12 – rechtskräftig seit Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH am 11.06.2015 zum Az. VII ZR 116/13).

Dem Architekten ist dringend zu raten, nach jeder einzelnen Leistungsphase der HOAI eine Teilabnahme seiner bisherigen Leistungen durchführen zu lassen. Solche Teilabnahmen sollten schon im Architektenvertrag vereinbart werden. Dann würde für jede einzelne Leistungsphase bzw. für Fehler aus dieser einzelnen Leistungsphase jeweils ab Abnahme separat die Gewährleistungsfrist laufen.

Wurden die Leistungsphasen 1 – 9 in einem Vertrag beauftragt und erfolgten keine Teilabnahmen, so ergibt sich, dass die fünfjährige Gewährleistungsfrist für alle Leistungsphasen nach Durchführung der Leistungsphase 9 zu laufen beginnt.

Da die Leistungsphase 9 aber die Überwachung der Gewährleistungs-ansprüche der einzelnen Unternehmer umfasst, beginnt die Gewähr-leistung des Architekten erst dann, wenn die Gewährleistung des letzten Unternehmers abgelaufen ist. Faktisch ist dies bei Vereinbarung einer fünfjährigen Gewährleistungsfrist mit dem Unternehmer also frühestens zehn Jahre nach Fertigstellung der Bauleistung der Fall. Wenn einzelne Mängel in der Leistungsphase 9 aufgefallen sind und vom Unternehmer beseitigt wurden, beginnt für diese Mängel eine neue Gewährleistungsfrist, sodass sich dann die Architektengewährleistung nach hinten „verschiebt“.

Es gibt auch die Möglichkeit, dass der Architekt einen Mangel arglistig verschwiegen hat und aufgrund dessen haftet. Liegt ein arglistiges Verschweigen eines Mangels vor, so greift die gesetzliche Regel-verjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis des Mangels und des arglistigen Verschweigens, wobei die Verjährung hier dann spätestens zehn Jahre nach Abnahme der Architektenleistung eintritt, vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.01.2014 – 4 U 149/13.

Besonders spannend ist eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle vom 05.03.2015 zum Aktenzeichen 6 U 101/14 (die ursprünglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde wurde zurückgenommen, so dass mit Beschluss des BGH vom 30.07.2015 zum Aktenzeichen VII ZR 57/15 Rechtskraft des Urteils vorliegt). Nach diesem Urteil trifft den Architekten auch dann, wenn er nicht mit der Leistungsphase 9 der HOAI beauftragt wurde, eine Untersuchungs- und Mitteilungspflicht, wenn ihm seitens der Bauherrenschaft innerhalb der Gewährleistungsfrist Baumängel angezeigt werden. Denn: Aufgrund der Leistungen des Architekten im Rahmen der Leistungsphase 8 der HOAI könnte ein Bauüberwachungsfehler des Architekten vorliegen, der zu seiner Haftung führt. Kommt der Architekt dieser Untersuchungs- und Mitteilungspflicht nicht nach, kann dies einen Schaden-ersatzanspruch des Bauherren begründen, der dann wiederum innerhalb von zehn Jahren ab Kenntnisnahme von der Verantwortlichkeit des Architekten verjährt. Das heißt: Rügt der Bauherr gegenüber dem Architekten einen Mangel des Gewerkes, auch ohne dass der Architekt mit der Leistungsphase 9 der HOAI beauftragt wurde, ist es seine Pflicht, das Bauwerk zu besichtigen und zu kontrollieren sowie zu untersuchen. Stellt er im Rahmen dieser Untersuchung fest, dass eventuell ein Bauüberwachungsfehler seinerseits vorliegen könnte, so ist es seine Pflicht, den Bauherrn auf seinen Fehler hinzuweisen. Unterlässt er diesen Hinweis oder die Untersuchung insgesamt, greift die verlängerte Haftung.

Die entsprechende Haftung aufgrund Verletzung von vertraglichen Neben-pflichten wie der Untersuchungs- und Mitteilungspflicht kann im Rahmen von vertraglichen Vereinbarungen nicht ausgeschlossen werden. Zumindest sollte im Rahmen der Gestaltung von Architektenverträgen aber versucht werden, eine Beschränkung auf die Zeit der normalen Gewährleistungspflicht insoweit zu vereinbaren.